Đề xuất 10 giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội

Theo đó, Giải pháp 1 Hiệp hội đề nghị Quốc hội xem xét ban hành “Nghị quyết thí điểm về cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội”, để thể chế hóa Chỉ thị 34-CT/TW ngày 24/05/2024 của Ban Bí thư “về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển nhà ở xã hội trong tình hình mới”, trong đó Hiệp hội đề nghị cho phép thực hiện thí điểm “05 cơ chế đặc thù”, bao gồm, thành lập Quỹ nhà ở quốc gia, trong đó có Quỹ phát triển nhà ở xã hội; cho phép Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam chỉ định chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đối với trường hợp sử dụng nguồn vốn công đoàn”, để phù hợp với đặc thù của các dự án nhà lưu trú cho công nhân, lao động tại các khu công nghiệp.

Đối với giải pháp 2, Hiệp hội đề nghị Bộ Nông nghiệp và Môi trường xem xét bổ sung khoản 9 (mới) Điều 5 Dự thảo “Nghị định quy định chi tiết thi hành Nghị quyết số 171/2024/QH15 của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất”, quy định: Trường hợp sử dụng diện tích đất quốc phòng, đất an ninh đã được quy hoạch đưa ra khỏi đất quốc phòng, đất an ninh để thực hiện dự án thí điểm, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an được chỉ định doanh nghiệp quân đội, công an (nếu có) hoặc doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế có đủ điều kiện kinh doanh bất động sản theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản làm chủ đầu tư để thực hiện dự án nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân.

Bộ Quốc phòng, Bộ Công an được quyết định phân kỳ đầu tư, thực hiện dự án thí điểm theo giai đoạn để phù hợp với nguồn lực đầu tư và đáp ứng nhu cầu nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân trong từng thời kỳ và được phê duyệt danh sách đối tượng mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân được đầu tư xây dựng trên quỹ đất 20% của dự án thí điểm mà không phải thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở giao cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phê duyệt danh sách này”, để phù hợp với đặc thù của các lực lượng vũ trang nhân dân.

Giải pháp 3:

Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng trình Thủ tướng Chính phủ xem xét sửa đổi khoản 3 Điều 5 Nghị định 100/2024/NĐ-CP bổ sung quy định “chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất và quy mô dân số lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt”, như sau:

“3. Trường hợp phải dành quỹ đất ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 1 Điều 17 của Nghị định này thì quỹ đất này được xác định theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất và quy mô dân số lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt”, để có thể tăng thêm tối đa 50% số lượng căn hộ nhà ở xã hội so với dự án nhà ở thương mại trên cùng quy mô diện tích đất dự án để sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả nhất.

Giải pháp 4: 

Để thực thi chính sách đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội “được vay vốn với lãi suất ưu đãi” quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023 và Điều 25, Điều 26, khoản 3 Điều 71 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, Hiệp hội đề xuất 03 giải pháp cụ thể sau:

(1) Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng trình Thủ tướng Chính phủ xem xét “bãi bỏ khoản 3 Điều 77 Nghị định 100/2024/NĐ-CP” để cho phép Ngân hàng chính sách xã hội được cho vay ưu đãi đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, cá nhân xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở để cho thuê, để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất và không còn xảy ra “xung đột pháp luật” với Điều 25, Điều 26 và khoản 3 Điều 71 Nghị định 100/2024/NĐ-CP.

(2) Hiệp hội đề nghị Ngân hàng Phát triển Việt Nam công bố “điều kiện vay vốn, mức vốn vay, thời hạn vay, lãi suất vay, bảo đảm tiền vay và các nội dung khác có liên quan đối với khoản vay tại Ngân hàng Phát triển Việt Nam theo quy định hiện hành của pháp luật về tín dụng đầu tư của Nhà nước”, để các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được vay vốn ưu đãi tại Ngân hàng Phát triển Việt Nam.

(3) Hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước có Văn bản hướng dẫn 09 ngân hàng thương mại thực hiện cơ chế “lãi suất vay thương mại hợp lý theo cơ chế lãi suất trong thời gian ưu đãi thấp hơn 1,5-2% so với lãi suất vay trung dài hạn VND bình quân của các ngân hàng thương mại nhà nước trên thị trường trong từng thời kỳ và công bố công khai lãi suất vay trung dài hạn VND bình quân này” đối với các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, để phát huy hiệu quả Chương trình tín dụng 145.000 tỷ đồng, đồng thời Hiệp hội đề nghị các địa phương tháo gỡ “vướng mắc”, khó khăn để có thêm nhiều dự án nhà ở xã hội đủ điều kiện vay vốn theo Chương trình tín dụng 145.000 tỷ đồng.

Giải pháp 5:

Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước trình Thủ tướng Chính phủ xem xét quyết định “lãi suất cho vay đối với hộ nghèo là 4,7%/năm áp dụng cho đối tượng hộ nghèo vay năm 2025 tại Ngân hàng chính sách xã hội” do việc quyết định lãi suất này hoàn toàn thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ căn cứ vào khả năng nguồn chi ngân sách nhà nước hàng năm và từng thời kỳ thì người mua, thuê mua nhà ở xã hội “được vay vốn ưu đãi bằng với lãi suất cho vay đối với hộ nghèo là 4,7%/năm để mua, thuê mua nhà ở xã hội tại Ngân hàng chính sách xã hội” quy định tại khoản 4 Điều 48 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP và khi người mua, thuê mua nhà ở xã hội được là 4,7%/năm thì cả chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội cũng sẽ được vay ưu đãi tại Ngân hàng chính sách xã hội với lãi suất 5,64%/năm (bằng 120% lãi suất cho vay đối với hộ nghèo), để không còn xảy ra tình trạng tại cùng thời điểm năm 2025 lại có 02 mức lãi suất “ưu đãi tín dụng nhà ở xã hội” rất chênh lệch nhau, một là đối với người mua, thuê mua nhà ở xã hội vào năm 2025 thì phải vay với lãi suất gọi là “ưu đãi” đến 6,6%/năm tại Ngân hàng chính sách xã hội theo lãi suất  6,6%/năm do Thủ tướng quyết định; hai là đối với dư nợ của người mua, thuê mua nhà ở xã hội trong năm 2025 (và cả dư nợ của người mua nhà ở thương mại có giá dưới 1,05 tỷ đồng/căn) của gói tín dụng 30.000 tỷ đồng theo Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 thì lại được hưởng mức lãi suất “ưu đãi” chỉ 4,7%/năm theo Quyết định số 2690/QĐ-NHNN ngày 18/12/2024 của Ngân hàng Nhà nước.

Giải pháp 6:

Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng trình Thủ tướng Chính phủ và cấp có thẩm quyền xem xét bổ sung Luật Thuế giá trị gia tăng, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp quy định “Trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được áp dụng thuế suất thuế giá trị gia tăng 3% và thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp 6%” (thấp hơn 70% so với thuế suất thuế GTGT, thuế TNDN thông thường) để khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chỉ để cho thuê, bỡi lẽ hiện nay theo quy định của Luật Thuế thì chỉ áp dụng thuế suất Thuế GTGT 5% và thuế suất Thuế TNDN 10% đối với tất cả các loại dự án nhà ở xã hội để bán, thuê mua, cho thuê, nhưng không quy định mức thuế suất thấp hơn (trước đây, Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định giảm 70% thuế suất Thuế GTGT và thuế suất Thuế TNDN đối với dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê, nhưng không thực thi được).

Giải pháp 7:

Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng xem xét trình Thủ tướng Chính phủ xem xét sửa đổi khoản 2 Điều 78 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP “quy định chuyển tiếp” theo hướng cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đã có quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư tại thời điểm Nghị định 100/2015/NĐ-CP, Nghị định 49/2021/NĐ-CP mà “chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại chưa thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội” thì chủ đầu tư được lựa chọn “tiếp tục thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội theo quy định của các Nghị định nêu trên hoặc theo các quy định tại Điều 17, Điều 18, Điều 19 Nghị định 100/2024/NĐ-CP”, như sau:

“2. Đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị đã có quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư tại thời điểm Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ, Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01 tháng 4 năm 2021 của Chính phủ, Nghị định số 35/2023/NĐ-CP ngày 20 tháng 6 năm 2023 của Chính phủ thì chủ đầu tư được lựa chọn tiếp tục thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội theo quy định của các Nghị định nêu trên hoặc thực hiện theo quy định tại Điều 17, Điều 18, Điều 19 của Nghị định này. Trường hợp điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án thì thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư”, để bảo đảm “thực hiện các quyền lợi của tổ chức, cá nhân”, trong đó có “các quyền lợi của tổ chức” là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị theo hướng cho phép áp dụng “hiệu lực trở về trước của văn bản quy phạm pháp luật” quy định tại khoản 1 Điều 152 Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2015.

Giải pháp 8:

Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng xem xét trình Thủ tướng Chính phủ xem xét bổ sung Nghị định số 100/2024/NĐ-CP quy định công nhận “nhà trọ cho thuê dài hạn theo tháng, theo năm” cũng là một hình thức nhà ở xã hội là “nhà ở riêng lẻ” do cá nhân, hộ gia đình đầu tư xây dựng, cho thuê, mà người thuê chủ yếu là công nhân, lao động, người có thu nhập thấp, người nhập cư, để các chủ nhà trọ được hưởng chính sách “ưu đãi về tín dụng, về thuế” tương tự như chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội thì mới thấu tình đạt lý, để “chủ nhà trọ cho thuê dài hạn” chỉ phải nộp thuế khoán trên doanh thu 3,5% và còn được vay tín dụng ưu đãi để xây dựng, cải tạo hoặc sửa chữa nhà trọ, bổ sung tiện ích phục vụ người thuê trọ, bỡi lẽ hiện nay “chủ nhà trọ cho thuê dài hạn” phải nộp thuế khoán trên doanh thu 7% giống như “chủ khách sạn mini cho thuê phòng ngắn hạn, theo ngày, theo giờ”.

Giải pháp 9:

(1) Hiệp hội đề nghị Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết liệt chỉ đạo tháo gỡ “vướng mắc” về việc phối hợp công tác của các Sở, ngành, quận, huyện để rút ngắn thời gian thực hiện trình tự, thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội (và cả các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị), trước hết là thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” và thủ tục “phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 và quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500” để khắc phục tình trạng đùn đẩy, chuyển hồ sơ lòng vòng giữa các Sở, ngành, quận, huyện dẫn đến việc giải quyết thủ tục hành chính rất chậm, tốn nhiều thời gian, công sức, làm nản lòng các doanh nghiệp làm dự án nhà ở xã hội, mà các “vướng mắc” này hoàn toàn thuộc thẩm quyền giải quyết của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

(2) Đối với trường hợp đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở xã hội, Hiệp hội đề nghị Bộ Tài chính trình Thủ tướng Chính phủ xem xét sửa đổi điểm a khoản 2 Điều 46 Nghị định 115/2024/NĐ-CP quy định về “tiêu chuẩn đánh giá về kinh nghiệm thực hiện các dự án tương tự” yêu cầu nhà đầu tư tham gia đấu thầu phải có “a) Kinh nghiệm đầu tư, xây dựng công trình, dự án tương tự” thì không chỉ bao gồm nhà đầu tư đã có kinh nghiệm đầu tư “dự án nhà ở xã hội”, mà còn bao gồm cả nhà đầu tư đã có kinh nghiệm đầu tư “dự án nhà ở thương mại, khu đô thị”, quy định “Kinh nghiệm đầu tư, xây dựng công trình, dự án tương tự. Trường hợp đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội thì tiêu chuẩn kinh nghiệm bao gồm đã đầu tư, xây dựng công trình, dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại, khu đô thị”, để các Tập đoàn và doanh nghiệp bất động sản lớn không “bị loại từ vòng gửi xe”.

(3) Hiệp hội rất hoan nghênh các kết quả đã đạt được trong thời gian qua và đề nghị “Ban Chỉ đạo về rà soát, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc liên quan đến các dự án” do Phó Thủ tướng Thường trực Nguyễn Hòa Bình là Trưởng Ban chỉ đạo và “Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ” do Bộ trưởng Bộ Xây dựng làm Tổ trưởng và “Tổ công tác giải quyết các dự án tồn đọng, dừng thi công” tại một số địa phương do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Tổ trưởng tiếp tục tập trung tháo gỡ khó khăn, “vướng mắc” của các dự án nhà ở xã hội và cả các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị để thực hiện mục tiêu phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội và thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Ví dụ điển hình về “điểm nghẽn” trong việc phối hợp công tác giữa các Sở, ngành, quận, huyện là Dự án nhà ở xã hội Lê Thành - Tân Kiên, huyện Bình Chánh có diện tích 1,9 ha phù hợp quy hoạch, đã được Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh phê duyệt điều chỉnh quy hoạch phân khu 1/2000 và “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” từ quý 1/2024, được lãnh đạo Thành phố tham dự Lễ động thổ ngày 29/08/2024 nhưng mãi đến nay chưa thể khởi công được vì vẫn chưa được Ủy ban nhân dân huyện Bình Chánh phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 nên chưa được giao đất, chưa được cấp Giấy phép xây dựng. Cũng tại dự án này, chủ đầu tư đề nghị được lập quy hoạch chi tiết xây dựng theo quy trình rút gọn (gọi là quy trình lập quy hoạch tổng mặt bằng) theo quy định từ khoản 5a đến khoản 5đ Điều 2 Nghị định 35/2023/NĐ-CP, nhưng Ủy ban nhân dân huyện yêu cầu chủ đầu tư phải lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 theo 2 bước, khi trình hồ sơ lên Sở Quy hoạch Kiến trúc thì được hướng dẫn thực hiện lại “quy trình lập quy hoạch tổng mặt bằng” làm tiêu tốn công sức mất 3 tháng vô ích.

Nhất là, tại điểm b khoản 3 Điều 6 Nghị quyết 98/2023/QH15 “về cơ chế đặc thù phát triển thành phố Hồ Chí Minh” đã quy định “Quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết phải được phê duyệt hoặc phê duyệt điều chỉnh theo quy định của pháp luật trước khi lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng và triển khai các bước tiếp theo của dự án”, nhưng các Sở, ngành chưa quán triệt thực hiện thật đầy đủ gây khó khăn cho nhà đầu tư.

Do vậy, Hiệp hội đề nghị “Ban Chỉ đạo” và các “Tổ công tác” tập trung giải quyết những dự án còn “vướng mắc” chưa được triển khai, thực hiện, bởi lẽ Hiệp hội nhận thấy về cơ chế, chính sách thì hiện nay không thiếu, nhưng để pháp luật đi vào cuộc sống thì khâu then chốt là công tác thực thi pháp luật tại các địa phương, đồng thời vẫn phải tiếp tục hoàn thiện thể chế pháp luật để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất và sát với tình hình thực tiễn.

Giải pháp 10: Về trách nhiệm của doanh nghiệp bất động sản.

Hiệp hội rất hoan nghênh Quyết định số 444/QĐ-TTg ngày 27/02/2025 của Thủ tướng Chính phủ đã giao chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội trong giai đoạn 2025-2030 cho 63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và để thực hiện mục tiêu phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030, đã có khoảng 15 Tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản lớn đăng ký tham gia với hơn 1,5 triệu căn hộ nhà ở xã hội, Hiệp hội đề nghị Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương bố trí đủ quỹ đất theo quy hoạch và thực hiện nhiều phương thức tạo lập quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, trong đó có quỹ đất 20% của các dự án nhà ở thương mại, bao gồm các “dự án thí điểm” thực hiện theo Nghị quyết 171/2024/QH15 của Quốc hội và tổ chức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội đối với các “diện tích đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý”.

Hiệp hội đề nghị các doanh nghiệp bất động sản nỗ lực “tự cứu mình” để góp phần xoay chuyển cục diện và cấu trúc lại thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, trước hết là phải nỗ lực tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cơ cấu đầu tư, xử lý hiệu quả nợ xấu và trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ đến hạn, cơ cấu lại sản phẩm nhà ở, chuyển hướng mạnh sang đầu tư nhà ở thương mại giá vừa túi tiền và tích cực tham gia Chương trình 1 triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030 và Chương trình xóa nhà tạm, nhà dột nát do Chính phủ phát động và phải hoàn thành trong năm 2025.